Rady z praxe



Geometrický plán pro rozdělení pozemku

1) Souhlas s dělením pozemku
Při dělení pozemků je třeba mít na mysli, že pozemek nelze rozdělit či scelit svévolně. V praxi to znamená, že je třeba písemného souhlasu místně příslušného stavebního úřadu a to ve formě rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků nebo jiného rozhodnutí či opatření.

2) Zhotovení geometrického plánu
Geometrický plán je neoddělitelnou součástí nebo přílohou právní listiny (smlouvy, dohody, rozhodnutí státního nebo územního orgánu), podle níž má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Ke zhotovení geometrického plánu je potřeba zaměření nově navržené hranice pozemku v terénu a následné zpracování geometrického plánu.

3) Sepsání smlouvy
Smlouva je tou listinou, na základě které se provede zápis do katastru nemovitostí.
Smlouvu je dobré si nechat sepsat notářem, právníkem nebo realitní kanceláří, které mají s vyhotovením smluv a zápisem do katastru zkušenosti. Smlouvu je možné sepsat i svépomocí.

4) Podání návrhu na vklad
Posledním krokem k dokončení převodu nemovitosti je potřeba podat tzv. návrh na vklad na místně příslušném katastrálním pracovišti. Návrh na vklad má od roku 2012 podobu formuláře, který žadatel vyplní v souladu se smlouvou. Formulář je možno stáhnout ze stránek Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) zde.

Řízení o povolení vkladu podléhá správnímu poplatku, který od roku 2012 činí 1000,- Kč.

Geometrický plán pro vyznačení budovy

Budovou se rozumí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. V katastru se evidují budovy spojené se zemí pevným základem. Dále se v katastru evidují rozestavěné budovy.
V katastru se neevidují drobné stavby. Drobnými stavbami jsou stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní. Za drobné stavby se nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin, stavby pro civilní ochranu a stavby vodních děl.

Jako vlastník nově evidované stavby se do katastru zapisuje vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena, pokud není listinou prokázáno, že vlastníkem je jiná osoba. Jako způsob využití nově evidované stavby se zapíše účel, ke kterému je stavba podle kolaudačního souhlasu nebo oznámení stavebníka užívána v souladu s právními předpisy.

1) Geometrický plán pro vyznačení budovy

Pro zápis nových staveb musí být předložen geometrický plán pro vyznačení budovy. Geometrický plán může být vyhotoven ve dvou etapách výstavby, a to pro:

  • vyznačení rozestavěné stavby, převážně z důvodu získání úvěru nebo hypotéky od bankovních domů. Rozestavěná budova musí být alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. V praxi to znamená, že při vlastním měření pro vyhotovení geometrického plánu musí mít stavba výšku obvodového zdiva minimálně 1 m. Takový geometrický plán slouží i jako podklad ke kolaudačnímu řízení za předpokladu, že nedojde ke změně obvodu budovy např. přístavbou atd.
  • vyznačení dokončené stavby, který slouží jako podklad ke kolaudačnímu řízení a následně k zápisu stavby do katastu nemovitostí.

2) Zápis do katastru nemovitostí

Rozestavěná budova se zapisuje do katastru nemovitostí na podkladě ohlášení jejího vlastníka. Ohlášení má formu formuláře, který je možno stáhnout zde. Zápis rozestavěné stavby nepodléhá správnímu poplatku.

Přílohami žádosti jsou:

  • geometrický plán pro vyznačení rozestavěné budovy
  • rozhodnutí nebo souhlas stavebního úřadu s provedením stavby (stavební povolení, kopie ohlášení stavby, souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášené stavby, rozhodnutí o umítění stavby, územní souhlas)
  • čestné prohlášením vlastníka s jeho úředně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěnou budovu
  • podklad pro zápis vlastnického práva k budově

Dokončená budova se zapisuje do katastru nemovitostí na podkladě ohlášení jejího vlastníka. Ohlášení má formu formuláře, který je možno stáhnout zde.
Zápis dokončené stavby nepodléhá správnímu poplatku.

Přílohami žádosti jsou:

  • geometrický plán pro vyznačení budovy
  • rozhodnutí nebo souhlas stavebního úřadu s užíváním stavby (kolaudační souhlas, kopie oznámení stavebníka o záměru užívání dokončené stavby stavebnímu úřadu, souhlas stavebního úřadu, že lze stavbu užívat, atd.)
  • doklad o přidělení čísla popisného nebo čísla evidenčního
  • podklad pro zápis vlastnického práva k budově

Listiny je nutno předložit v originálech nebo úředně ověřených kopiích. Rozhodnutí vydaná stavebním úřadem musí obsahovat doložku o nabytí právní moci.

Vytyčování hranic pozemků

1) Obecně o vytyčování hranic pozemků

Vytyčení hranice pozemků je zeměměřickou činností, při které se v terénu vyznačí poloha lomových bodů hranic pozemků podle údajů katastru o jejich geometrickém a polohovém určení. Přesnost vytyčení je dána přesností dosavadních údajů katastru o geometrickém a polohovém určení pozemků.

K seznámení s výsledky vytyčení musí být přizváni písemnou pozvánkou vlastníci všech dotčených pozemků.
Pozvánka mimo jiné obsahuje poučení, že případná nepřítomnost pozvaného vlastníka pozemku nebo jeho zástupce na ústním jednání není na překážku dalším úkonům vytyčovatele a oznámení o oprávnění ke vstupu na pozemek v souladu se zákonem o zeměměřictví.

Vytyčením hranice pozemků se nemění ani nezakládají právní vztahy k pozemkům.

Vytyčenou hranici lze v odchylkách stanovených vyhláškou tzv. zpřesnit. Na průběh takto upřesněné hranice se vyhotoví geometrický plán, který je pak neoddělitelnou přílohou souhlasného prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků. O zpřesnění geometrického a polohového určení pozemků více na oficiálních stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) zde.

Vytyčením hranice pozemků se nemění ani nezakládají právní vztahy k pozemkům.
Případný spor vlastníků o průběhu vlastnické hranice a o rozsahu vlastnického práva ke sporné části pozemku je možné řešit občanskoprávní cestou.

Předpisy spojené s vytyčováním vlastnických hranic:

  • zákon č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí
  • vyhláška č.26/2007 Sb. kterou se zákon provádí o katastru nemovitostí

2) Realizace zakázky vytyčování hranic pozemků

Nejdříve nám slovně nebo graficky definujte rozsah vlastnické hranice, kterou požadujete vytyčit, tzn. parcelní čísla pozemků, mezi nimiž se bude hranice vytyčovat a dotčené katastrální území.
Dále je dobré doma najít veškerou zeměměřickou či katastrální dokumentaci týkající se dotčených pozemků.

Poté geodetická firma většinou provede zaměření okolí vytyčované hranice a na základě podkladů poskytnutých katastrálním úřadem, určí polohu vytyčovaných bodů. Dále musí geodetická firma pozvat všechny dotčené vlastníky písemnou pozvánkou na ústní jednání.

Samotným výsledkem vytyčování je označení vytyčovaných hranic v terénu převážně plastovými znaky a dokumentace o vytyčení hranice, kterou tvoří vytyčovací náčrt a protokol o vytyčení hranice pozemku.

Do 30 dnů po seznámení vlastníků s průběhem vytyčené hranice pozemků předá vytyčovatel stejnopis dokumentace o vytyčení hranice pozemku objednateli vytyčení a vlastníkům dotčených pozemků doručí její kopii.

Upřesnění geometrického a polohového určení pozemků

O zpřesnění geometrického a polohového určení pozemků se více dočtete na oficiálních stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) zde.

Na této stránce naleznete základní užitečné informace k problematice zpřesňování hranic pozemků.

1) Obecně o upřesnění hranic pozemků

Každý lomový bod vlastnické hranice evidovaný v katastru nemovitostí je evidován s určitým kódem charakteristiky přesnosti, který vypovídá o jeho přesnosti či původu. Nepřesnost takto evidovaného obrazu bodu se může pohybovat od 0.14 m až několik metrů (viz. vyhláška č.26/2007 Sb).

V praxi to znamená, že zobrazení v katastrální mapě v měřítku 1:2880 např. kamenného plotu postaveného na původní vlastnické hranici, o kterém není sporu, je v katastru vedeno se střední souřadnicovou chybou 1 m. Mezní chyba je stanovena dvojnásobkem hodnoty střední chyby.
Takže vezmeme-li předchozí příklad z opačného konce a budeme-li chtít v terénu tuto hranici vytyčit, tzn. v terénu vyznačit polohové a geometrické určení části pozemku podle údajů katastru, může vytyčovaný bod ležet v mezním případě až dva metry od zmiňovaného plotu. Tato skutečnost je způsobena tím, že pokud není v archívu katastru uchován původní geometrický plán, kterým hranice vznikla (a u původních hranic, které vznikly mapováním v 1.polovině 19.století, není), je v katastru poloha hranice vedena pouze zákresem v katastrální mapě. U mapy v měřítku 1:2880 odpovídá 1 milimetr 2.88 metrům ve skutečnosti. Tak to jen zběžně pro představu k problematice přesnosti geometrického a polohového určení hranic pozemků.

Každý z Vás si může v aplikaci „Nahlížení do katastru nemovitostí“ zde na internetových stránkách nechat zobrazit v grafickém prohlížeči hranice Vaší parcely s vyjádřením přesnosti (v záložce vrstvy je třeba zatrhnout nabídky, které vyjadřují přesnost). Zeleně zobrazené body, nebo vlastnické hranice značí, že tyto jsou vedeny s nejvyšší přesností, tj. se střední souřadnicovou chybou odpovídající hodnotě 0.14 m. Červeně zobrazené body, nebo vlastnické hranice značí, že jsou v katastru vedeny se střední souřadnicovou chybou větší než oněch nejpřesnějších 0.14 m.

2) Realizace zakázky upřesnění hranic pozemků

Údaje o hranicích pozemků je možné zpřesnit dvěma způsoby. Pokud vlastníci mají označeny nesporné hranice pozemků v terénu (zdmi, ploty, hraničními znaky v lomových bodech), zeměměřič tyto hranice zaměří, a po porovnání s dosavadními méně přesnými údaji vyhotoví potřebný geometrický plán.
Pokud vlastníci polohu hranic neznají, je nutné nejprve provést jejich vytyčení. Teprve pak mohou být nově zaměřeny, může být vyhotoven geometrický plán a sepsáno „souhlasné prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků“. Je-li zpřesňován lomový bod, který leží na styku hranic více pozemků (trojmezí, čtyřmezí atd.), souhlasné prohlášení musí učinit všichni vlastníci pozemků, kterým je tento bod společný.

Před objednáním vyhotovení geometrického plánu je vždy vhodné projednat shodu na průběhu hranice se všemi vlastníky sousedních pozemků, aby nebyl geometrický plán vyhotoven v takovém rozsahu, který by nebylo možné následně realizovat. V případě, kdy je zpřesnění geometrického a polohového určení v geometrickém plánu spojeno s jinou vyznačovanou změnou (například s dělením pozemku), není možné při absenci listin nutných pro zpřesnění geometrického a polohového určení realizovat ani tuto související změnu.

Zpřesněné geometrické a polohové určení se ohlašuje katastrálnímu pracovišti katastrálního úřadu, v jehož územním obvodu se dotčené nemovitosti vyskytují. Zápis zpřesněného geometrického a polohového určení nepodléhá správnímu poplatku.